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房地产税未来会怎么收?(个人猜想)

今年两会,房地产税是一个热门议题。政府工作报告中明确提出,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”结合会前会后的各种信息来看,房地产税已经不是收不收的问题,而是何时收、怎么收的问题。
 
房地产税什么时间开始收,官方并没有给出具体的时间表,我们也很难做出推断。但是我们不妨对房地产税的征收方式,比如征收标的、税基、税率等问题,做一些讨论。
 
我们首先看看目前试行的上海、重庆的房产税方案。2011年1月27日,上海、重庆宣布次日开始试点房产税,上海的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%,免税住房面积为人均60平米;重庆征收对象是独栋和新购高档住房,以及无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套,税率为0.5%-1.2%,免税住房面积为家庭100平米或者180平米。
 
从上海、重庆的房产税试点方案来看,有如下特点:1、新老划断,只针对新购房征收;2、有比较大的免征面积;3、针对本地户口有额外免征;4、税率不低。
 
上海、重庆的房产税试点方案,具有比较明显的豪宅税、富人税的特点,覆盖面不广。从征税金额来看,2011年上海房产税试点之后规模平稳,直到2015年才有明显增长,这与2015年房地产市场火爆有关系。而个税增长的规模更大。
 
上海、重庆的房产税试点方案的覆盖面不广,因此难以作为成熟方案向全国推广,那么房地产税应该怎么收?我们先从一个热门的讨论开始。有一种观点认为:现在的房价已经包含了土地出让金,相当于已经为土地付过了费用,所以不应该再收房地产税。这种说法是否正确呢?
 
我们不妨换一个角度来看这个问题,如果一家工厂,承租了一块工业用地三十年,并预付了三十年土地租金,那么以后这家工厂,是否增值税、所得税等所有的税收都不需要缴纳了呢?显然不是。
 
房地产税也是同样的道理,我们可以把房地产税理解成一种广义的“租金”。而购房时缴纳的土地出让金,可以朴素的理解为,一次性缴纳70年的土地租金,相当于房地产税中的“地税”;而房地产税中的“房税”,其征收对象就是房产带来的租金收入了。
 
因此从这个角度出发,土地出让金与房地产税就不再冲突,只不过对于已经缴纳土地出让金的房产来说,其征税标的是房产出租的所得。但是我们要注意,此处的房产出租所得,是将真实对外出租房和自住房一视同仁,不过自住房相当于虚拟的“自己租给自己”,同样可以参考市场租金评估核算一个“虚拟租金”,然后根据“虚拟租金”征税。
 
而且从这个角度出发,也可以解决土地性质不同这个棘手问题,因为对于不同的土地性质,都可以针对或真实、或虚拟的房产出租所得征收房地产税。这样的话,房地产税的普及面,就可以大大扩大。
 
沿着这个角度,我们可以大概测算出房地产税的税率。其实在1986年施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经做了约定:依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。我们沿用这个税率,再考虑到大城市的房屋租售比大概在1.5%左右,可以折算出房地产税的基础税率在千分之1.8。考虑到房地产税会设定一定的人均免征面积,而且评估值往往低于真实成交价,那么我们估算房地产税的税率,大概在千分之1到千分之1.5之间。
 
那么这个税率的房地产税,能否成为地方政府的主要税源呢?我们以北京为例,根据链家、云房以及国家电网数据的数据估算,北京存量房套数约为700万套,据我爱我家集团研究院统计数据显示,2018年北京二手住宅交易的套均价格为438万元,我们按套均400万折算,北京存量房的总市值,大概在28万亿左右。
 
按照千分之1到千分之1.5的税率匡算,北京存量住宅的房地产税的规模大概在280亿-420亿之间。2018年,北京全市一般公共预算收入5785.9亿元,加中央返还及补助等收入合计7972.6亿元。其中,个人所得税728.5亿元。2018年,北京全市政府性基金预算收入2009.3亿元。因此我们匡算的北京存量住宅的房地产税的量级,相当于个人所得税的一半左右,相当于土地出让金的15-20%,这个规模不算低。
 
那么,房地产税能完全替代土地出让金吗?答案是很难。因为土地出让金相当于一次性收取70年的地税,速度比房地产税快很多,而且从上文北京市的匡算来看,房地产税有望成为地方政府的重要税源,但并不是主要税源,而且体量上也无法替代土地出让金。
 
我们最后总结一下本文的主要观点,首先,房地产税与土地出让金并不冲突,土地出让金相当于地租,而房地产税的机制是针对房屋出租所得征税;其次,房地产税有望成为地方政府的重要税源,但难以成为主要税源,也无法替代土地出让金;第三,房地产税的征收形式,可能是在保留土地出让金的情况下,采取宽税基+低税率的组合;第四,建议地方政府在具体出台房地产税之前,对税率进行详细的精算,从而把免税面积和税率综合来考虑,借鉴美国房地产税的“以支定收”的模式。
 
注:本文内容全部为笔者个人猜想。
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