自 2016 年以来，中国生育率下降与城市房价的急剧上涨相伴而生，对于两者的因果关系的探讨也是层出不穷。Liu, Ziqian and Zhang, Yu, The Effect of House Prices on Fertility: Evidence from House Purchase Restrictions (April 15, 2024). Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=4808554 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.4808554对这个问题进行了探讨，我们来学习一下。

图 1 所示，2016 年至 2021 年间，全国平均城市房价指数上涨了 54%，而同期原始生育率下降了 45%，育龄女性的生育率下降了 39%。这一巧合引发了一个重要问题：城市房价的飙升与中国生育率的下降之间是否存在因果关系？

Figure 1 The Coincidental Timing of the House Price Surge and Birth Rate Decline.

关于房价如何影响出生率下降的准实验

在最近的一项研究中(Liu and Zhang 2024)，调查了房价对中国生育率下降的因果影响。研究利用与中国部分城市房价上涨相关的独特准实验来识别这一影响。该准实验的背景是中国房地产市场投资购房的普遍现象(Fang, Gu, Xiong, and Zhou 2015; Wu, Gyourko, and Deng 2016; Chen and Wen 2017; Glaeser et al. 2017)以及旨在控制这些现象的政策所带来的意外后果。2016 年，中国主要大城市实施了购房限制，以通过抑制地方投资和投机来降温过热的房地产市场。早期的研究 (Deng et al. 2022) 表明，受到监管的大城市未满足的投资需求被转向附近未受监管的城市，即处理城市（treated cities）。这一冲击导致这些城市的房价上涨，而与更远的未受监管城市（control cities）相比，这些城市并没有发生根本性的变化。

研究使用 CityRE 提供的城市级别的城市房价指数，并手动收集了各城市政府发布的年度统计公报中的城市级别生育率。通过这个城市房价准实验，发现研究结果与投机驱动的房价上涨显著影响中国生育率下降的解释一致。在的处理城市——附近的无监管城市——房价相比于控制城市大幅偏离趋势（图 2），而出生率则大幅偏离趋势（图 3）。

Figure 2 House prices in the treated cities (nearby unregulated cities) diverged from the trend, increasing sharply and persistently compared to control cities, shortly after the quasi-experiment of the house purchase restriction spillover shock. Source: Authors’ calculation based on city-level urban house price index from CityRE.

Figure 3 The birth rate in the treated cities (nearby unregulated cities) diverged from the trend, declining sharply and persistently compared to control cities, one year after the quasi-experiment that abnormally increased urban house prices. Source: Authors’ calculation based on city-level birth rates from statistical communiqués.

研究发现，房价上涨对生育率下降的影响是相当显著的。估计半弹性为 8.8，即房价异常上涨 10%使生育率每千人减少 0.88。通过使用溢出冲击的空间衰减和潜在结果框架，估计仅这一房价冲击就使无监管城市的出生人数减少了 246 万，相较于之前的预测。

农村对城市住房拥有权的渴望推动了房价对出生率下降的影响

为什么房价上涨会影响出生率？文章通过使用个体层面的 CFPS 数据来探讨这一问题，并分析不同住房拥有状况的城市和农村个体对新生儿数量的影响。

Figure 4 The number of newborns to women of childbearing age significantly declined in treated cities relative to control cities after the house price shock, specifically among rural dwellers who own homes but do not own urban homes. Source: Authors’ calculation based on individual-level annual birth records reconstructed from the CFPS.

文章发现，只有在拥有农村住房但不拥有城市住房的农村个体中，生育率受到显著的负面影响，而这也是我们样本中的主要群体。值得注意的是，这些个体拥有由村庄分配的居住用地，因此他们的居住成本并未受到城市房价冲击的直接影响。此外，文章观察到城市租金没有变化。相反，生育率的负面影响与农村人对城市住房拥有权的渴望驱动房价对生育率下降的影响的解释是一致的，这与以下观点相关：拥有城市住房可以提高婚姻前景和获得更高质量教育的机会。

婚姻市场中的社会规范加剧了房价冲击对出生率下降的影响

文章观察到，农村无城市房产拥有者的出生率下降在当地性别失衡严重的地区尤为明显，这可以通过婚龄人群中高性别比来作为代理。此外，文章的分析显示，在受到房价冲击的城市中，农村无城市房产的个体在婚姻上经历了显著的延迟。

在中国的婚姻市场中，城市住房（与不可交易的农村住房不同）是竞争的关键因素（Wei and Zhang 2011; Wei, Zhang, and Liu 2017）。武汉大学、中国社会科学院、新浪和新华网的联合调查发现，83%的农村受访者认为，家乡的年轻人需要购买城市住房才能结婚。然而，文章的个体层面数据集显示，实际上只有 17% 的农村个体拥有城市住房。这些统计数据支持了这样的解释：房价冲击增加了婚姻的障碍，因为婚姻市场规范强调城市住房的拥有，从而导致出生率的下降。

城市住房拥有权作为克服城乡教育资源差距的一个途径，也在房价对出生率下降的影响中发挥了关键作用

城市房价上涨对农村个体出生率的影响在那些通往农村学校的交通时间较长的地区尤为明显。在中国，拥有城市住房与获得教育机会密切相关，因为公立学校的入学通常与学校招生区域内的房产所有权和/或城市户口的拥有情况相关，而城市户口往往通过拥有城市住房获得。现有文献已记录了教育成就的城乡差距（e.g., Li et al. 2015）。此外，最近农村学校的整合和关闭（Ding, Wang, and Ye 2016）增加了通勤距离，减少了当地教育的可及性，使得缺乏城市学校入学机会的农村学生面临更大的劣势。

文章的研究结果进一步表明，在没有城市住房拥有权的处理城市中，农村已婚夫妇减少了生育，这一行为与战略适应的解释一致。面对与城市住房拥有权相关的更高公共教育获取障碍，这些夫妇似乎在减少生育。此外，在这些农村夫妇中，我们观察到在有孩子的情况下，私人教育投资的增加，这与农村家庭通过转向私人替代方案来弥补获取城市公共教育日益困难的观点一致，而这之前他们对此的依赖较少。