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本文内容主要涉及两个方面,一是对某热点房企的数据初步梳理,二是政策对房地产行业的影响测算。笔者不是财务方面的专家,本文为假期学习笔记,仅作抛砖引玉。
 
一、为什么是TA?
 
1、从债务模式看。2021年6月24日发布公告,偿还6月28日到期的美元债券本金及利息,到2022年3月前,再无到期的境内外公开市场债券。因此最先引起危机的是非公开、非金融债务,如供应商或者理财产品。从报表上看,应付贸易账款确实一路走高,但是互联网金融业务产品持有人自2017年后逐步下降,2020年报表中已无此科目。
图:应付贸易账款及其他应付款项(人民币百万元)
 
2、从利润分配来看。自2013年开始,永续债持有人开始分享利润,2016年永续债在综合收益中占比超过80%。2017年后,少数股东权益的利润分配占比开始提高,2020年占比约75%。
图:综合收益分配比例
 
利润分配结构的变化,反映的是所有者权益结构的变化。2016-2017年地产子公司连续三次引资替换永续债,同时也约定了利润目标。
3、从合同负债对营收的覆盖来看。自2017年以来,合同负债对营业收入的覆盖能力大幅回落,且绝对水平低于同业,合同负债对未来收入结转的保障较弱。
图:合同负债与营业收入的比例
 
从资本化利息占营业收入的比例来看,也高于同业。
图:资本化利息与营业收入的比例
 
4、从现金分红比例来看。整体上也高于同业。
图:年度现金分红比例
 
二、政策的影响测算
 
影响比较大的政策可能是两个,一个是“三道红线”,我们基于39家重点监测房企,根据其2020年财报数据,测算“三道红线”的达标水平,根据达标水平对应的有息负债增速上限,再与2020年有息负债的实际负债进行对比。超标部分作为潜在影响的近似值。经测算,对39家房企有息负债的增长影响约2166亿元,对增速影响约3.8%。
 
第二个是房贷集中度管理。我们基于37家上市银行的贷款数据,从上市银行来看,其房贷占比以及个人住房贷款占比,2021年中报较2020年年报,均有不同程度的回落。我们假设2021年中报,个人住房贷款仍然维持2020年年报的比例,测算对个人房贷的影响约2398亿元,对增速影响约0.8%。
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经济学博士

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