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房地产税对房价的潜在影响浅析

2021年10月23日,全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,房地产税对房价的潜在影响引发广泛关注。从直观上看,房地产税会压低房价,但是我们需要更严谨的分析。分析方法一般有两种,一种是合成控制法,一种是海外比较法,核心结论如下:

1、房产税对房价影响的实证结果并不一致。白重恩(2014, Journal of Econometrics)认为房产税试点后重庆房价抬升了10%-12%,而刘甲炎(2013, 世界经济)则认为房产税试点后重庆房价下降5.27%。另外,这种变动是短期的、相对的,从中长期、绝对水平的角度看,上海、重庆房价都是上涨的。因此房地产税可能有补充地方政府税源、调节贫富差距等重要作用,但是降房价既不是主要目标,也不是必然结果。

2、房产税对房价的影响有显著的结构性。文献都提到了房产税对房价的结构性影响。白重恩(2014)认为,重庆房产税主要针对高端房产征收,重庆购房需求由高端向低端房产溢出。刘甲炎(2013)认为,小户型住房由于受到大面积住房市场挤出的需求冲击,价格出现了更大幅度的上涨。从这个角度上看,如果未来房地产税设置免税面积的话,可能仍然会对房价有结构性影响。

3、况伟大(2012, 财贸经济)基于23个OECD国家的数据分析,认为房产税对房价有显著的负面作用,但是受到民众承受能力限制,房产税税率难以大幅提高。另外,房价预期对房价的影响比房产税更大,而人口对房价有长期影响。近期市场对房地产的前景预期有所转变,人口增长也显著放缓,此时房产税此时出台可能会产生叠加共振影响,需密切关注。

 

一、基于合成控制法的视角

做地区政策评价时,最大的困难时无法找到一个完美的对照组。比如2011年上海试点房产税后,我们就无法继续观察到上海无房产税的房价,也就无法准确评估房产税试点对上海房价的影响。合成控制法的大概原理是:用其他未征房产税的城市,合成一个虚拟的“未征税的上海”,从而与征税后的上海进行对比。

Bai, C., Li, Q., & Ouyang, M. (2014). Property taxes and home prices: A tale of two cities. Journal of Econometrics, 180(1)使用合成控制法分析了房产税对上海和重庆房价的影响。文章发现,房产税对上海和重庆房价的影响完全相反。房产税试点将上海房价降低了11%-15%,但将重庆房价抬升了10%-12%。

对政策细节和住房类型价格数据的分析表明,房产税试点后重庆房价上涨可能是由高端房地产向低端房地产的溢出效应推动的。因为重庆房产税主要针对高端房产征收,包括独栋住宅、大型公寓以及比城市平均水平昂贵得多的房产。下图显示了从2011年1月开始,上海和重庆不同面积住宅的价格指数。显然,对于上海来说,这三条曲线几乎是同步的。但是,对于重庆来说,90平方米以下的房价指数显然从其他两个方面转向了更高的水平。

刘甲炎, 范子英. (2013). 中国房产税试点的效果评估:基于合成控制法的研究. 世界经济, 11, 117–135.使用合成控制法估计了房产试点对重庆房价的影响,发现房产税对重庆房价有显著的抑制作用,下降幅度达到5.27%。不过进一步分解可发现,受房产税政策影响的主要是大面积的住房,小户型住房由于受到大面积住房市场挤出的需求冲击,价格出现了更大幅度的上涨。这提醒我们要谨慎考虑现阶段的房产税政策。

二、基于国际比较的视角

OECD国家大多都已经开征房产税,其征收经验对我们有借鉴意义。

胡资骏. (2015). 房产税对房价影响效应研究:基于中美比较. 金融发展评论, 1, 36–50.以重庆为例,进行房产税对我国房价影响的实证分析。结果显示,重庆房产税对房价的冲击轨迹为“先正后负”,与美国实践并不一致;从影响力度看,重庆房产税对房价的冲击效应远不如美国;从反事实分析结果看,重庆房产税政策当前尚没有发挥抑制市场供需非理性波动的效果。这都与美国房产税的效果差异较大。

况伟大, 朱勇, 刘江涛. (2012). 房产税对房价的影响:来自OECD国家的证据. 财贸经济, 5, 121–129. 使用1980-2009年23个OECD国家的住房市场数据,考察了住房房产税对房价的影响。结果显示,首先,房产税与房价呈负相关关系。但是由于提高房产税税率会直接加大民众负担,所以地方政府不大可能大幅度提高房产税率。过去30年23个OECD国家房产税率的均值为2.61%。再次,预期比房产税对房价影响更大。房价增长预期将增加住房需求。最后,房价主要是由收入和人口决定的,房价仍未脱离基本经济面。因此,收入和人口的变动可预测房价的长期变动。



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