近期房地产走势较为疲弱，而且是今年春季疫情后唯一没有明显反弹的主要经济指标。从同比上看，房地产开发投资和房屋新开工面积月度同比都在历史低位。

房地产的回落有些“突然”，2020年2月疫情对房地产销售带来短暂冲击，随后房地产销售迅速反弹，并且在2020年7月-2021年6月保持了较快的增长。但是自2021年7月后，房地产销售开始大幅回落，今年4月以来销售面积明显低于历史同期。

疫情对房地产销售的短期冲击主要体现为购房场景缺失，比如疫情局地爆发后，管控措施收紧，售楼处关闭，销售活动暂停，购房者居家，这在2020年2月和2022年4月表现的最典型。

而当疫情受控，对购房场景的限制消除后，房地产销售理应逐步恢复，而且由于疫情期间被压制的需求在疫后释放，所以会观察到超出季节性的反弹，比如2020年7月后的商品房销售。

但是今年4月疫情后，在其他主要经济指标逐步修复的同时，房地产市场仍然维持历史低位，显示有更多因素影响了当前的房地产市场。

首先就是供给冲击，房企出险后，立刻影响旗下的期房销售，而且由于很难获得新的金融资源支持，失去持续开发新楼盘的能力，这就直接减少了商品房的供给。由于出险房企多为民企，而民企又是商品房供给主力，因此可以观察到整体销售的下滑和国企销售占比的提升。

其二是信心冲击。这个在今年表现的更加明显，主要指的是购房人买了期房之后，能否按时交房。如果购房人对按时交房没有信心，则会影响期房销售。今年期房和现房销售呈现明显分化，1-7月，期房销售面积累计增速为-27.9%，现房销售面积累计增速为13.5%，两者的增速差拉宽至41.4个百分点。目前期房销售占比超过80%，期房销售回落拖累整体销售。

出险房企供给减少，以及期房销售信心下降，可能是当前房地产市场修复迟缓的两个主要原因。近期在完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制框架下，陆续出台了多项稳定措施，能否在短期内提振房地产市场，主要是看是否有效解决了上述两个问题。

我们还需要注意的是，上述两个问题并非割裂，而是相互影响的。从房地产开发资金来源结构上看，来自购房者的定金和按揭贷款，占资金来源的略高于一半，商品房销售是房地产开发资金的最主要来源，因此商品房销售低迷的时间越长，房企的资金链就越紧张，从而拖累更多房企进入困境，进一步减少房源供应，这是一个负向循环。

从居民端看，今年以来也呈现降杠杆的迹象，居民月度新增存款与新增贷款明显背离，今年二季度城镇居民储蓄率为39.5%，与2020年二季度基本持平，同为历史同期最高水平。居民新增存贷款的背离原因，可能是多方面的，一是疫情纾困措施，增加居民现金流；二是居民的收入信心和就业预期下降，居民减少消费，增加预防性储蓄；三是房贷利率偏高，继续持有大额房贷的性价比不高，今年二季度，6个月理财预期收益率均值为2.05%，个人住房贷款加权平均利率为4.62%，两者利差为2.57个百分点，接近历史最高水平。

那么从中长期的角度看，居民端的空间还有多大？这个问题讨论很多，包括空置率角度、人均住房面积等。从笔者的直观感受来看，居民对房地产的需求空间仍然有，虽然人均住房面积已经提高了不少，但是改善空间仍然很大，包括农村进城、小城市到大城市、老房换新房，但是实际实现的需求却不大。主要原因是房价太贵，从2022年房价收入比来看，根据NUMBEO的数据，中国为29.04，在全球居前，第一是中国香港，为46.93，美国是3.96，英国是8.86，德国是8.93，法国是9.94。在房价持续上涨的升值效应下，高房价的负作用尚不明显，当房地产失去赚钱效应之后，对需求的影响有待观察。

从财政和地产的角度，我们来做一个简单的测算，由于土地出让金与政府性基金预算关系较为密切，我们主要测算政府性基金预算。

基准情形：假设2022年全年政府性基金收支增速，与1-7月累计增速一致，测算全年收支情况。受地产低迷、土地出让金减收、加大基建支出等影响，政府性基金预算减收28942亿元，增支8541亿元，结余由+4000亿元降至-33480亿元。

政府性基金预算测算：基准情形

亿元

预算

实际

变动

收入

98637

69695

-28942

支出

138991

147532

8541

收支缺口

-40354

-77837

-37483

上年结转

357

357

上缴利润

16500

16500

发债

36500

36500

调入一般预算

-9000

-9000

结余

4000

-33480

场景一：2022年地方政府用足专项债务限额，增发专项债1.5万亿，缺口为-18480亿。

政府性基金预算测算：用足专项债限额

亿元

预算

实际

变动

收入

98637

69695

-28942

支出

138991

147532

8541

收支缺口

-40355

-77837

-37482

上年结转

357

357

上缴利润

16500

16500

发债

36500

51500

15000

调入一般预算

-9000

-9000

结余

4002

-18480

场景二：在用足专项债限额的基础上，土地市场回暖，基金收入增速由1-7月的-28.9%提升至-10%，则缺口为+47亿，基本持平。

政府性基金预算测算：用足专项债限额+土地回暖

亿元

预算

实际

变动

收入

98637

88222

-10415

支出

138991

147532

8541

收支缺口

-40355

-59310

-18956

上年结转

357

357

上缴利润

16500

16500

发债

36500

51500

15000

调入一般预算

-9000

-9000

结余

4002

47

初步测算显示，只靠用足专项债限额无法递补政府性基金收支缺口，必须有土地市场回暖的配合。

总的来说，应对当前的房地产问题，一是关注供给问题，初步测算，出险房企的销售额占全行业的比重在15%或者更高，这就直接减少了15%的供给和销售；二是降低房地产的各项要素成本。