如何看待存量贷款定价基准转换为LPR？-经纬的财新博客-财新网

注：考虑到与居民密切相关的是商业性个人住房贷款，故下文分析，如无特别说明，默认是指商业性个人住房贷款。

今天早上，《中国人民银行公告〔2019〕第30号》发布，公告存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的有关事宜，并做了《中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问》。

我们先来解释一下贷款定价基准转换的背景。该转换源于2019年8月17日的LPR定价机制改革，8月17日LPR改革之后，原则上新发放的贷款合同，其定价基准由贷款基准利率，切换至LPR。这也意味着8月17日之后，贷款基准利率基本上退出了历史舞台，以后也不会有调整的机会。

由于8月17日的改革，并没有提及已发放的存量贷款合同的利率如何调整，因此过去挂钩贷款基准利率的已发放贷款合同，目前就成了“僵尸利率”。因此本次贷款定价基准转换为LPR的公告，就是8月17日LPR改革的后续配套安排，主要是明确已发放的存量贷款合同的利率如何转换。

下面我们来看看，本次转换要注意的几个细节。

第一、本次转换不是可选项，而是必选项。

央行公告原文是这么说的“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。。。原则上应于2020年8月31日前完成”。公告用的是“应”，而不是“可”，因此可以预计，2020年3月1日之后，银行会陆陆续续联系存量贷款客户，请客户重新签订新的贷款合同。考虑到LPR对很多客户而言是一个新概念，期待监管部门可以跟银行一起，提前做好科普工作。有些客户会纠结要不要转换，实际操作是必须转换。

第二、过去利率打折的客户，同样可以享受优惠。

有人可能有一种误解，认为贷款定价基准转换之后，以前享受的利率打折优惠会被取消。公告里面讲到，“将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）”，也就是说，过去利率打折，未来将通过加点为负来体现。新的贷款利率公式为：

新贷款利率 = 上一年12月5年期LPR（可变） + （老贷款利率—2019年12月5年期LPR）（不变）

如果过去享受了利率打折，那么（老贷款利率—2019年12月5年期LPR））一般就是负的，而这个算出来的负加点是固定的。那么以后无论LPR如何调整，总是会享受利率优惠。

第三、2020年贷款利率保持不变。

根据上文的公式：

2020年贷款利率 = 2019年12月5年期LPR + （老贷款利率—2019年12月5年期LPR） = 老贷款利率

也就是说，2020年贷款利率，与2019年末保持一致。如果2020年有降息动作，那么最快会在2021年月供中体现出来。

注：具体细节可能会受到重定价周期和重定价日的影响，但是大概意思不变。

第四、降息周期中，新方案对利率打折客户更有利。

假设有一个利率打8折的用户。在老方案中，如果贷款基准利率下调5BP，那么该用户利率实际下调4BP，但是在新方案中，该客户利率实际下调5BP。在降息周期中，新方案对利率打折客户更有利。同样的道理，加息周期中，新方案对利率上浮客户更有利。

第五、转换方案依据“倒算原则”，化繁为简。

受到历年房地产调控的影响，已发放的商业性个人住房贷款利率非常复杂，有的上浮，有的下浮。本次转换方案，依据转换前后利率不变的原则，基于2019年12月LPR，将过去各种各样的贷款利率，统一“倒算”成一个固定的加点，化繁为简，方案设计非常精妙。

我们最后来讨论一个问题：未来房贷利率有望大幅下调吗？笔者认为不太可能。

目前市场正在形成一个共识，即LPR继续下调是未来的大趋势，而房贷利率定价又基于LPR，那么房贷利率是否意味着会大幅下调吗？

笔者认为下调空间不大。原因在于，目前LPR是有两个报价，一个是1年期LPR，另一个是5年期LPR。目前的共识是，1年期LPR会继续下调，而房贷利率挂钩的是5年期LPR，5年期LPR的下调幅度是远小于1年期LPR的。

以2019年为例，1年期LPR有三次下调，累计下调16BP，较1年期贷款基准利率低20BP。而5年期LPR只有一次下调，下调5BP，较5年期贷款基准利率低10BP。

为什么会出现这种情况呢？因为下调LPR，对于银行而言，相当于资产端收益下降、而负债端成本不变的非对称降息，这会压缩银行的利差空间和营收，因此银行下调LPR的动力并不是很强。

因此下调LPR，往往带有有关部门的意志成分，而1年期LPR与实体经济融资成本密切相关，因此有关部门压低1年期LPR的动力较强。而刻意压低5年期LPR并不符合当前房地产调控的基调。

另一方面，房贷是银行资产里面利率较高、风险较低的优质资产，银行捍卫房贷利率的意愿也较强。根据央行刚刚发布的第三季度货币政策执行报告，9月末，全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元，其中个人住房贷款余额为29.05万亿元，如果住房按揭贷款存量利率下调5BP，利息收入整体减少约145亿元。

因此本次存量贷款定价基准转换，主要目的是8月17日的LPR改革的配套措施，使得改革方案更完善，并为房贷利率调整提供了窗口。但是并不意味着房贷利率会大幅下调。

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