财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道
近期有些分析认为,个别房企出现了融资困难,因此在讨论地产政策是否会有变化。笔者认为,可以通过更加量化的测算来研判。大概可以分成两个步骤,第一是测算房地产融资对房地产投资的影响;第二是测算房地产对整体经济的拉动作用。
 
一、房地产资金来源对投资的影响
 
由于房地产开发投资额里面,有一部分投资是作为购地费用等,不计入对实体经济的投资,因此我们使用房地产开发投资完成额的建筑工程,来作为房地产实际投资的近似。房地产开发资金来源,我们主要使用合计值、国内贷款、自筹资金、其他资金。我们再加上商品房销售额。
 
大概处理方法是,先根据相关指标的累计值和累计增速,折算出单月增速,再以2019年月度值为基数,生成月度值序列,最后进行季节性调整。我们调整后的建筑工程投资和房地产开发资金的月度值如下图,两者的走势较为一致,但是房地产开发资金的绝对值高于建筑工程投资额,显示部分资金可能用于购地等。
我们对季调后的数值进行取对数,然后将建筑工程投资,分别对房地产开发资金的不同来源,进行协整检验,并构建误差修正模型(ECM),主要结果如下:
 
 
从估计结果来看,建筑工程投资额的增速,与房地产开发资金增速显著正相关,而且对自筹资金和其他资金的相关性更强。
 
为了稳健性检验,我们又将房地产开发投资中,其他费用作为因变量,构建误差修正模型(ECM),主要结果如下:
 
 
从结果的比较来看,其他费用对房地产开发资金的相关性更高,但是对当期商品房销售额不显著,显示购地可能对资金更加敏感。
 
二、房地产对整体经济的拉动作用测算
 
因为GDP第三产业中的房地产业增加值,主要是指房地产销售环节,并没有太多覆盖房地产投资建造环节,因此不能充分反映房地产对整体经济的拉动作用。相关文献往往基于投入产出表,对房地产的整体拉动作用进行测算。我们本文参考两篇文献。
 
文献一是Rogoff, K., & Yang, Y. (2020). Peak China Housing.其在V.2 The Effect of Declining Housing Activities on the Economy中测算了,房地产对整体经济的拉动作用,具体数据如下表:
表里面,Total GDP是2016年的GDP现价值,Real Estate Value Added是第三产业中房地产业的增加值,即狭义上的房地产拉动作用,这两项都容易理解。Investment in Construction是2016年房地产开发投资的建筑工程和安装工程的加总,Investment in Equipment是2016年房地产开发投资的设备工器具购置。
 
我们发现,后两者分别乘了系数,建安工程乘了系数2.12,设备工器具购置乘了系数2.51。这两个系数是什么意思呢?文献在Appendix: Technical Details中做了解释。
大概意思是针对17个行业制作完全消耗系数,然后将建筑业对各行业的完全消耗系数求和,即为2.12,作为建安工程的乘数。机械设备制造对各行业的完全消耗系数求和,即为2.51,作为设备工器具购置的乘数。17个行业的完全消耗系数在WIND可以查询。
 
但是这个方法与这篇文献的正文中给出的计算方法并不一致。其正文的算法是,先求出列昂锡夫逆矩阵(leontief inverse matrix),然后将各行业的总产出与各自的增加值率相乘后求和。笔者认为,正文的算法是合理的,而其根据附件计算的结果,高估了房地产的拉动作用,因为完全消耗系数求出的是总产出的概念,需要用增加值率再处理一下。
文献二是许宪春,贾海,李皎,& 李俊波.(2015).房地产经济对中国国民经济增长的作用研究.中国社会科学,1, 84-101+204.文献的三(二)房地产相关行业对国民经济增长旳贡献,基于投入产出表测算了房地产相关行业的综合贡献。
测算原理大概是首先计算列昂锡夫逆矩阵,然后乘各行业的增加值率,再求和。其中,M是各行业的进口额,与总投入的比例。
 
根据这种方法,可以具体测算房地产对具体行业增加值的拉动作用。
从文献二的测算结果来看,房地产对相关行业增加值的拉动作用,其加总小于房地产投资的建安工程,并没有出现文献一的乘数。
 
总的来说,笔者认为,文献二的测算方法更合理。如果为了简便起见,可以直接将房地产业的增加值,与房地产投资的建安工程相加,也可以近似。
话题:



0

推荐

万钊

万钊

324篇文章 1次访问 1小时前更新

经济学博士

文章