近期房地产税问题引发市场热议，本文尝试从共同富裕的视角来观察这个问题。虽然房地产税已经有多次讨论，但是加速落地是在10月15日《求是》刊出总书记的文章《扎实推动共同富裕》之后，因此本文从共同富裕的视角，对房地产税进行讨论。

《扎实推动共同富裕》中，“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的提法在第四部分：加强对高收入的规范和调节中。因此笔者认为，房地产税的第一个意义，在于调节收入分配。其实在第二部分：着力扩大中等收入群体规模的最后一句，提到了“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。”这就提醒我们，财产性收入在居民收入中的占比，是否在提高？

在城乡一体化居民收入调查中，收入分为工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入四类，从占整体收入的比例来看，近年来工资性收入和经营净收入占比呈下降趋势，而财产净收入和转移净收入占比抬升。其中，财产净收入占比由2017年一季度的7.9%上行至2021年三季度的8.7%。

图：财产净收入占比

因此推出房地产税的第一个背景是，房租等财产性收入在居民收入中的占比越来越高，如果财产性收入的差距较大，可能会拉大整体的收入分配差距。从这个角度出发，房地产税的特点可能是窄税基、累进税率，跟个人所得税的机制有些类似。

第二个意义是逐步减少对房地产的依赖。过去十年来，土地和房地产逐渐成为金融体系信用派生最主要的媒介。从房地产贷款占各项贷款的比例来看，从2012年中的19.0%单边上行至2020年末的28.7%。随着房地产长效机制的逐步完善，今年二季度以来，房地产对信用派生的作用逐步减弱，从贷款余额增速来看，2021年三季度末，房地产贷款余额增速为7.6%，较各项贷款余额增速低4.3个百分点。

图：房地产贷款余额占比

而且房地产税的普遍开征，有助于为整体房地产市场降温。从理论上讲，房价相当于未来租金的折现，因此如果房地产税将未来的租金拿走一部分，那自然会降低租金的折现值。

目前房地产行业的整体金融风险较高，从2020年年报来看，剔除金融业之外，房地产业的资产负债率最高，达到79.2%，其次是建筑业为74.5%。

图：行业资产负债率（整体法），2020年年报

第三个意义是为保障房建设等提供长期稳定的资金来源。过去十几年高歌猛进的房地产业并非没有短板，保障房的建设力度不够，影响了基本公共服务均等化的推进。从保障性住房开发贷款占整体房地产贷款的比例来看，过去几年一直在下降中，由2018年二季度的11.4%回落至2021年三季度的9.0%。

图：保障性住房开发贷款占整体房地产贷款的比例

2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了住房保障体系的顶层设计，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房，是“十四五”住房建设的重点任务。各地发布的“十四五”住房发展规划中，保障性住房和租赁住房也成为未来新增住房供应的主体。大力发展保障房，既可以为新市民提供更好保障，又可以为商品房投资下滑提供托底作用。

表：主要城市“十四五”保障性住房目标

城市

“十四五”保障房供应

北京

新增租赁住房供应套数不低于40万套

上海

“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。新增供应保障性产权住房约23万套。

广州

未来五年，全市将新建商品住房65万套，筹建保障性住房66万套，即让保障性住房与商品住房的比例基本保持在1：1。

深圳

到2025年，建设筹集公共住房40万套。

南京

城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于31%

长沙

建设公租房1万套

郑州

新增筹集保障性住房23万套

青岛

新增公共住房26万套

厦门

新增租赁住房8.5万套

成都

新增租赁住房30万套以上

资料来源：CRIC

可以考虑将房地产税作为保障性住房资金来源的制度保障，通过“以支定收”的模式，确定征收标准和税率。从这个角度出发，征收房地产税的城市，应首先考虑外来人口增量较大、保障性住房建设需求较为迫切的城市。